Grundschuldarten zur Kreditabsicherung

Grundschulden gehören zu den wichtigsten Kreditsicherheiten. Grundschulden werden ins Grundbuch eingetragen und räumen der Bank entsprechende Rechte an den dann belasteten Grundstücken ein, bieten der Bank also ein hohes Maß an Sicherheit.

Wenn Sie die Bank wechseln wollen, da Ihnen ein anderes Institut ein günstigeres Angebot unterbreitet hat, ist dies fast immer mit der Übertragung der Kreditsicherheiten auf die andere Bank verbunden. Das bedeutet, Sie lassen die Grundschuld für die bisherige Bank löschen und tragen für die neue Bank eine neue Grundschuld ein.

Achtung: Wenn Ihnen die neue Bank einen Zinsvorteil von 0,25 Prozent bietet, mach dies bei einer Kreditsumme von 500 T€ pro Jahr 1.250 € aus. Allerdings benötigen Sie rd. 3 Jahre, um allein die Übertragungskosten zu kompensieren.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, eine Grundschuld entweder als Brief- oder als Buchgrundschuld eintragen zu lassen. Heute hat sich die Buchgrundschuld durchgesetzt, die für den Schuldner aber nicht immer vorteilhaft ist.

Bei der Buchgrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, die lediglich im Grundbuch eingetragen wird. Durch die Eintragung einer Grundschuld einsteht auf dem Grundstück eine Belastung, meist mit einer zusätzlichen Zinsrate um die 15 bis 18% Jahreszinsen. Den meisten ist nicht klar dass die Bank diese Zinsen bis zu 4 Jahre rückwirkend, bei Schadenseintritt, verlangen kann.

Bei einer Briefgrundschuld wird die Grundschuld noch zusätzlich erweitert. Wie bei der „normalen“ Grundschuld auch, erfolgt die Eintragung in das Grundbuch und zusätzlich wird ein Grundschuldbrief ausgestellt. Mit der Übergabe des Briefes an den Gläubiger (Bank), erwirbt dieser auch die Rechte an der Briefgrundschuld. Die Übertragung der Briefgrundschuld kann durch schriftliche Abtretung und Übergabe des Briefes erfolgen. Die unkomplizierte Übertragung der Briefgrundschuld hat zur Folge, dass das Grundbuch nur die Originaleintragung erhält.

Eine Unterart der Briefgrundschuld ist die Eigentümer-Brief-Grundschuld. Als Eigentümer können Sie auch die Grundschuld auf sich selbst eintragen lassen, zu Lasten Ihres eigenen Grundstücks; auch mit Zinssatz 0%. Diesen „Brief“ können Sie zum Zweck der Kreditabsicherung an die Bank abtreten. Wenn Sie Sie Eigentümergrundschulden in kleinen Stückelungen eintragen, können Sie bei Teilrückzahlungen leichter die Rückgabe der bereits zurückgezahlten Grundschulden fordern.

Schlusswort

Bei Vorhandensein einer unbelasteten Immobilie kann es, u.a. sinnvoll sein, verschiedene Eigentümergrundschulden einzutragen. Dies ermöglicht oft eine unkomplizierte und kostengünstigere Kreditaufnahme durch Übertragung des Briefes (analog KFZ-Brief Hinterlegung) an die Bank.